Contrato de arrendamiento de local comercial — C.C. El Rosal, local 5-B
Resumen ejecutivo
Es un arrendamiento de local comercial por un año fijo entre Inversiones La Castellana, C.A. (arrendador) y Comercializadora Andina, C.A. (arrendataria), sobre un local de 120 m2 en el Centro Comercial El Rosal, por US$ 1.200 mensuales.
El contrato está redactado íntegramente a favor del arrendador. Hay al menos cinco puntos que trasladan a la arrendataria riesgos que la ley venezolana no permite trasladar, y dos renuncias que muy probablemente sean nulas [verificar]. La cláusula de resolución permite al arrendador cambiar las cerraduras sin intervención judicial, lo que en la práctica es una vía de hecho.
Recomendación: NO FIRMAR en estas condiciones. Es negociable, pero requiere cambios en las cláusulas segunda, cuarta, sexta, octava, décima primera y décima segunda antes de considerarlo.
Cláusulas destacadas
Faculta al arrendador a resolver el contrato por un solo día de retardo, retirar los bienes y cambiar las cerraduras sin intervención judicial. El desalojo por vía propia no está permitido: la desocupación exige procedimiento [verificar]. Es la cláusula más peligrosa del documento.
La prórroga legal y el derecho de preferencia son irrenunciables en la normativa de arrendamientos comerciales [verificar]. Una renuncia anticipada es muy probablemente nula, pero mientras no se declare, sirve de argumento para presionar la entrega del local.
Traslada al arrendatario incluso los vicios ocultos y el caso fortuito. Las reparaciones mayores corresponden por regla al propietario [verificar]; una renuncia tan amplia desnaturaliza el arrendamiento.
Un incremento automático del 20% cada trimestre compone más del 100% al año sin negociación ni referencia objetiva. Pide un índice verificable y un tope anual.
Someter a tribunales panameños un inmueble ubicado en Chacao es, además de impráctico, muy discutible: los litigios sobre inmuebles suelen atribuirse al juez del lugar donde se encuentran [verificar]. En la práctica encarece cualquier reclamo.
Cuatro cánones inmovilizados casi seis meses después de entregar, sin intereses. Negocia dos meses y un plazo de devolución de 30 a 60 días con inventario de entrega.
A tu favor
- El destino del local está claramente delimitado, lo que evita discusiones sobre el uso permitido.
- El canon está expresado en una cifra cierta y en divisas, sin fórmulas de indexación oscuras.
En tu contra
- El ajuste del canon del 20% cada tres meses equivale a más del 100% anual sin negociación alguna.
- Todas las reparaciones, incluidas las estructurales y las derivadas de fuerza mayor, quedan a cargo de la arrendataria.
- El depósito equivale a cuatro meses y se devuelve hasta 180 días después, sin intereses.
- La elección de la jurisdicción de Panamá para un inmueble situado en Chacao.
Ajuste a la ley venezolana
- CumpleConsentimiento, objeto y causa lícitosPartes identificadas, objeto determinado y causa lícita. No hay defecto formal aparente.
- No cumpleRenuncia anticipada a la prórroga legalLos derechos del arrendatario en materia comercial se consideran irrenunciables [verificar]. La cláusula sería nula aunque esté firmada.
- No cumpleDesalojo sin intervención judicialEl cambio de cerraduras y el retiro de bienes por mano propia configuran una vía de hecho [verificar].
- DiscutibleCláusula penal de US$100 diariosLa penalidad puede reducirse judicialmente cuando resulta manifiestamente excesiva frente al daño real [verificar].
- DiscutiblePago del canon en divisasEs práctica extendida y admisible con las cautelas del régimen cambiario vigente [verificar]. Conviene fijar la tasa de referencia para el pago equivalente.
Qué pedir antes de firmar
- Eliminar el cambio de cerraduras y la resolución sin intervención judicial; sustituir por un plazo de gracia de 10 días hábiles y notificación escrita.
- Sustituir el ajuste del 20% trimestral por un ajuste anual atado a un índice verificable, con tope.
- Devolver a cargo del arrendador las reparaciones mayores, estructurales y las derivadas de caso fortuito.
- Bajar el depósito a dos meses y fijar devolución en 30 días con inventario firmado.
- Cambiar el domicilio especial a Caracas y eliminar la sumisión a tribunales de Panamá.
- Suprimir las renuncias a la prórroga legal, la preferencia ofertiva y el retracto.
- Reconocer el reembolso de las bienhechurías autorizadas por escrito, o pactar su compensación contra el canon.
Este contrato tiene puntos que conviene negociar antes de firmar.
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